A változtatást az EU követeli meg Magyarországtól, ugyanis az eddigi szabályok szerint csak magyarországi lakás vásárlásával lehetett csökkenteni az adóalap mértékét, ezért most az adóalap csökkentésének lehetősége (újabb lakás vásárlásával) megszűnik.

Ezzel végeredményben egyszerűsödik az adórendszer, ugyanis elég a lenti táblázatot bemagolni, hogy otthon legyünk a témában:

Példa: 2008-ban vásárolt egy lakást 20 millió forintért, amit 2011-ben 30 millió forintért ad el. Az adó alapja: 10 millió forint. Ennek az összegnek a 60%-a után kell adóznia, avagy az adóalap 40%-kal csökkenthető (fenti táblázat), tehát az adó alapja 6 millió forint. Az adó mértéke 25%, így az adó 1,5 millió forint.

A nem egyéni vállalkozó magánszemélyeknél a tulajdonszerzés nélkül lezárt ingatlanlízing ügylet után szerzett jövedelemre ugyanezek a szabályok vonatkoznak. Itt a bevétel megszerzés évének az ügyleti szerződés megkötésének éve minősül.

Fontos: Ha lakását 2008. előtt adja el, akkor a következő lakás értéke az eladást követő negyedik év utolsó napjáig még levonható az adóalapból. Ebben az esetben a már befizetett adó visszaigényelhető! A már meglévő lakások eladásánál továbbra is megmarad majd az a lehetőség, hogy az újabb lakóingatlan értékét le lehet vonni az adóalapból a 2007-ben hatályos jogszabályok szerint. A lényeg, hogy a szerzett jogok nem sérülnek.

Ennek megfelelően, ha lakását mostanában akarja eladni, akkor érdemes megfontolni, hogy még az idén vagy csak jövőre üsse nyélbe az üzletet. A lényeg, hogy a szerződést mikor nyújtják be a földhivatalhoz. Erre vonatkozólag tanácsot itt talál!

Továbbra is csökkenti az adóalapot:

Ügyvédi költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett illeték, valamint az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg.

Az értéknövelő beruházásra fordított összeg szintén levonható, amennyiben azt valamely tevékenységének bevételével szemben költségként még nem számolták el.

Értéknövelő beruházás alatt azt a ráfordítást kell érteni, amely az ingatlan értékét (állagát) megóvó ráfordításokon felül, annak forgalmi értékét növeli.
Ilyen lehet például a komfortfokozat (komfortosból összkomfortossá való) javítása, a szobaszám növelése, emeletráépítés stb. Házilagos kivitelezésű munka esetén csak a számlával igazolt költség vehető figyelembe, a saját munkavégzés ellenértékével a költség nem növelhető.

Tovább csökkenthető az adóalap:

Ha az átruházásából származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel.

A jövedelem fenti felhasználását az ingatlan átruházását követő első és második adóévről szóló adóbevallásában is feltüntetheti.

Méltányosság

Az APEH az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel, az adót mérsékelheti, vagy elengedheti. Méltányosságra különös tekintettel akkor számíthat, ha a jövedelem felhasználása saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik.

Mikor szereztem a jövedelmet?

Ingatlanok esetén (lakás, telek, stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog (pl.: haszonélvezet) megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz – illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz – benyújtották.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni. Ha jogi személy 1989. január 1. napja előtt értékesített ingatlant a magánszemély részére, az ingatlan megszerzésének időpontja a szerződéskötés napja.

Fontos! Az itt részletezett tervezetet még nem fogadta el az Országgyűlés, a végszavazás és a kihirdetés még hátra van. Ezzel együtt további módosítás nem várható.

Piaci hatások

Ez a változás nemcsak a tulajdonosokat, de az egész lakáspiacot érinti, ugyanis így adókötelessé válik az egyik legkedveltebb piaci szegmens – mondta Aradi Ferenc, az Autóker Holding ügyvezető igazgatója kérdésünkre. Az Autóker által épített új lakások már az átadást követő pár éven belül nagyon népszerűek a használt lakást keresők körében, azonban az SZJA szabályok itt részletezett változásának eredményeképp az ilyen típusú tranzakciók eltűnhetnek a piacról. Aradi szerint a tulajdonosok először kivárják majd a vásárlástól számított ötödik évet, hogy a lakás értéknövekedése utáni jövedelemadót elkerüljék. Ezzel mindenképp szűkülni fog a piac – tette hozzá az ügyvezető igazgató.

Kapcsolódó cikkek:
Kinek érdemes csak jövőre eladnia lakását?
Személyi jövedelemadó lakáseladás után (A még 2007-ben érvényben lévő szabályok részletei)