A HYPO Alpe-Adria Leasing Zrt.-től

Az elmúlt néhány év az ingatlanpiac felső szegmenseiben jelentős változásokat eredményezett. E változások egyik fontos eleme, hogy a keresletet a korábbinál szélesebb szempontrendszer jellemzi: az ingatlan elhelyezkedésén és méretén kívül sok más szempont is nagyobb jelentőséget kapott. A kereslet differenciálódása az ingatlantípusok változatosságában is tetten érhető, a korábban csak a szakértők által ismert penthouse és a loft kifejezések mára már a szélesebb közönség köreiben nagy népszerűségnek örvendenek. A következőkben e változások főbb trendjeit tekintjük át.

Továbbra is biztosra mehet az, aki jó minőségű, színvonalas ingatlanok fejlesztésébe kezd Budapest belvárosában, illetve a hagyományos zöldövezeti budai kerületekben. Azt, hogy mely lakások tartoznak ebbe a körbe, elsősorban a lakások beosztása, tájolása, a terasz használhatósága, illetve a felhasznált anyagok minősége határozza meg - állítja Kiss Zoltán, a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt. vezérigazgatója. Nem mindegy azonban a méret sem: míg korábban garzonlakás volt divatban, ma már elsősorban a 2,5-4 szobás lakások iránt nőtt meg a kereslet.

Kik vásárolják ezeket a lakásokat? A külföldiek mellett egyre jellemzőbbek azok a hazai vásárlók, akik a 2000-es évek első felében "olcsó", államilag támogatott hitelekből vásárolták előző lakásaikat. Ők néhány év alatt is tapasztaltabbak lettek, és ma már a méret és a négyzetméterár mellett más fontos minőségi szempontokat is figyelembe vesznek. A színvonalasabb, tágasabb lakásokat a kedvezőbb kamatozású devizahitelek mellett az is könnyebben elérhetővé tette, hogy időközben az önerő mértéke is jelentősen, 30-45 százalékról 0-25 százalékra csökkent.

Nézzük meg részletesebben, melyek azok a lakástípusok, amelyek ebben a kategóriában ma a legnépszerűbbeknek számítanak!


Penthouse - az igazi luxus

Ezt a divatos kifejezést társasházak felső szintjein található, nagy terasszal rendelkező közepes, vagy nagyméretű lakások megnevezésére használják. Ezek a lakások a környék hasonló lakásaihoz képest magasabb árfekvésűek, ugyanakkor sokszor közelítik egy családi ház lehetőségeit: a városközpont által nyújtott előnyöket a saját használatú tetőterasszal, esetleg tetőkerttel ötvözik.

A penthouse lakástípust jelent, és bár fogalmához a prémium kategória képzete kapcsolódik, ma már nemcsak nagyon drága, hanem közepes árfekvésű penthouse lakások is épülnek. A kedvelt pesti kerületekben, illetve a III. és XI. kerületekben már a középkategóriába eső, 500 ezer forintos négyzetméteráron is találhatunk ilyen jellegű lakásokat.

De térjünk vissza a jellemzőbb, prémium jellegű penthouse lakásokra, amelyek tulajdonságait egy igazán exkluzív példán is szemléltetni tudjuk. Lassan befejeződik a Rózsadomb legszebb területén elhelyezkedő, volt "SZOT" szálló átalakítása. Az épület hosszú éveken keresztül csúfította a városképet, míg végül a közelmúltban megszületett az egyezség a hatóságok és a beruházók között. Az átépítés során mintegy 70 lakást alakítanak ki ezen az egyedülálló panorámával rendelkező telken. Az összesen 11 ezer négyzetméter alapterületű lakások tulajdonosainak kényelmét 1400 négyzetméternyi területen különféle üzlethelyiségek is kiszolgálják majd: a nyilvános étterem mellett egy, csak a lakók által használható, a közeli gyógyfürdő vizét felhasználó fittness, wellness központ is épül majd.

A legfelső szinten Budapest legszebb penthouse lakásait alakítják ki, valamennyi lakás panorámás lesz, jellemzően 4-5 szobából és nagy teraszból állnak majd. Az egyedülálló elhelyezkedés, a kilátás (az egyik szárnyból a budai várra és a Parlamentre nyílik közvetlen kilátás), a technikai megoldások és a felhasznált anyagok minősége, valamint a szálloda jellegű szolgáltatások az értékesítési árban is megmutatkozik: az ingatlanok átlagos négyzetméterára 6.000-7.000 euró lesz.


Loft – az új életstílus

A loft-lakások eredete az 1800-as évek Párizsának művészlakásaira vezethető vissza. A műfaj későbbi jellegzetes képviselői voltak 30-as évek önkéntes lakásfoglalói és művészei Amerika nagyvárosainak elhagyott gyárnegyedeiben. A ma ismert loft-lakások kialakulása a 70-es évekre tehető, amikor hosszabb távú koncepció mentén egyre több üzemcsarnokot, kikötőépületet renováltak és tettek lakhatóvá.

A klasszikus loftlakások általános jellemzője a nagy, 3-5 méteres belmagasság, a szintén nagy, de csak néhány helységet magában foglaló alapterület. Általában a belváros közvetlen közelében helyezkednek el. Mindezek miatt nem véletlen, hogy Nyugat-Európában – főleg a jó állással rendelkező fiatal párok, illetve a szinglik körében - már évek óta hihetetlen népszerűségnek örved ez a lakástípus. A loftlakások a fővárosi lakáspiacon csak az elmúlt pár évben jelentek meg, de tartós és bővülő kereslet mutatkozik irántuk.

Magyarországon a loft korábban szokatlan, újszerű életformának számított, pedig Budapest ideális helyszín a loft fejlesztésekre, felújításra váró, kihasználatlan ipari épület ugyanis a Duna mindkét partján bőségesen található. A loftlakások árban szinte minden esetben a középkategóriát célozzák meg, ami négyzetméterenként 450-550 ezer forintot jelent.

A nagyobb aktuális loftlakásfejlesztések közé tartozik a MillLofts is, amely a régi Gizella malomban épül. A Petőfi híd pesti hídfőjénél, a Duna közelében összesen 103, minden igényt kielégítő lakás készül. A lakások mérete 58 és 350 négyzetméter között változik, a negyedik emeleti lakások dupla szintjükkel és 6,8 méteres belmagasságukkal megfelelnek a luxuskategória kívánalmainak is. Az elsõ három emeleten a belmagasság szintén az átlag felett alakul: 3,2-3,5 méter. Az épület és a hozzá tartozó kiszolgálóegységek (étterem, üzletek, wellness központ és 24 órás recepció illetve biztonsági szolgálat) 2008-ra készülnek el.

Budapest első igazán jelentős loftlakásfejlesztése Óbudán, a hajdani Goldberger-gyár ipari műemlékké nyilvánított területén valósult meg. A 2007 végére, több ütemben felépülő Sun Palace lakópark 540 lakásából 10-15 is loftlakás lesz. A hajdani textilgyár épületét nagy részben lebontják, de az eredeti homlokzat a régi borítással együtt megmarad. A belső szerkezet viszont teljesen megújult, és új falakat is építettek.
A XIII. kerületi Népfürdõ utcában található Riverloft tömbje nyolcszintes lesz, alul irodákat és üzleteket, felettük összesen 148 lakást rejt magában. A volt gázkészülékgyár területén, a gyárépület újjáépítésével az átlagos lakások mellett 15 darab loftegységet is kialakítanak a kivitelezők.

A piac egyik legújabb kínálatának számít a III. kerületi Jazz Loft. A három egykori malomépületben 35 loftlakást adnak át 2008-ban. A nagy belmagasságú lakások nagysága 60 és 220 négyzetméter közt változik, nem kulcsrakész, hanem emelt szintű szerkezetkész állapotban adják majd át őket.


Belvárosi tetőtér-beépítések – a külföldiek tipikus célpiaca

A régi időkben kialakult idegenkedés a tetőtértől – beázások, elviselhetetlen meleg nyáron, stb – mára már a múlté, hiszen a technika fejlődésével ezek a gondok jórészt eltűntek, az előnyök viszont – a csend, a kilátás, a napsütés – megmaradtak.

Ezeknél a fejlesztéseknél ma még egyértelmű a külföldi vásárlók dominanciája, ez azonban a Hypo Alpe-Adria vezérigazgatója szerint csak átmeneti. A hazai vásárlóknak ugyanis időbe telik megemészteni, hogy a belvárosi ingatlanárak néhány év alatt megduplázódtak. Középtávon azonban a belváros adta lehetőségek és az egyre növekvő forgalmi káosz a hasonló lakások népszerűségét a hazai vásárlók körében is jelentősen meg fogják növelni. Egy tágas, belvárosi otthon számos, nehezen megközelíthető Budapest környéki településen álló ház alternatívája lehet. A zöldövezeti családi ház jó dolog ugyan, de sok esetben a családi idill megteremtését célzó kiköltözés, majd az ezzel járó, jóval hosszabb távollétek vezetnek a családok széthullásához.

A tetőtér-beépítések népszerűsége a belváros néhány éve indult erőteljes felértékelődésének egyik közvetlen következménye. Ezeket a fejlesztéseket is a középkategóriától a prémium kategóriáig tudjuk besorolni. Az egyik végletet a belváros peremén, még talán nem is rehabilitált, de már fejlődő utcák fejlesztései jelentik. Itt akár 400-450 ezer forintért is új építésű (de régi, felújított házban található) tetőtéri lakáshoz juthatunk. A másik végletet elsősorban az Andrássy úton található fejlesztések képviselik, ahol az árak akár a 800 ezer – 1 millió forintot is elérhetik.